Es fehlt an kleinen Wohnungen

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BUSECK/REISKIRCHEN/ALLENDORF/LDA./LOLLAR/RABENAU/STAUFENBERG - (dge). Steigende Mieten, junge Menschen, die lieber in der Stadt wohnen wollen, Familien, die lieber auf dem Land leben möchten, eine sich verändernde, in Teilen immer älter werdende Bevölkerung - es gibt viele Aspekte, die sich auf den Wohnungsmarkt auswirken.

Bereits vor fünf Jahren wurde für den Landkreis Gießen ein Wohnraumversorgungskonzept erstellt. Damals, 2017, ging man von einem Neubaubedarf von 5960 Wohnungen bis 2030 für den gesamten Landkreis Gießen aus, allein im Teilraum Nord waren es 1540 Wohnungen. Wohlgemerkt, die Rede ist nicht von der Villa im Grünen, sondern von bezahlbarem Wohnraum.

Der Teilraum Nord umfasst die Kommunen Buseck, Reiskirchen, Allendorf/Lda, Lollar, Rabenau und Staufenberg. Für diese Städte und Gemeinden wurde nun in der Staufenberger Stadthalle die Fortschreibung des Wohnraumversorgungskonzepts vorgestellt. Live aus Hamburg zugeschaltet war Lena Brune vom Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. Landrätin Anita Schneider (SPD) wies darauf hin, dass sich in den fünf Jahren seit der Vorstellung des Konzepts schon einiges getan habe. Hier nannte sie Förderungen seitens des Landkreises für sozialen Wohnungsbau, aber auch für die Revitalisierung alter Dorfkerne. Zudem wurden zwischenzeitlich die Soziale Wohnungsbau und Strukturförderung im Landkreis Gießen (kurz SWS) GmbH gegründet. Allein 154 Wohneinheiten seien in diesem Rahmen entstanden, weitere 150 in Planung beziehungsweise Realisierung. "Das reicht aber nicht", so Schneider. Um die Entwicklung beim sozialen Wohnungsbau im Auge zu behalten, wurde ein Monitoring eingerichtet. So könne man auch unterjährig die aktuellen Entwicklungen verfolgen. In der Fortschreibung des Konzepts hat man nun auch den Bedarf an barrierearmen Wohnraum bedacht und die Bevölkerungsentwicklung nicht nur bis 2030, sondern nunmehr bis zum Jahr 2040 betrachtet.

Lena Brune kam neben den eingangs erwähnten Entwicklungen auch auf Corona zu sprechen. War 2017 eine Pandemie noch lange nicht in Sicht, so zeigt sich nun, dass diese sich auch auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Der ländliche Raum gewinne an Attraktivität, es gebe einen zeitweisen Rückgang der Nachfrage von Studenten, zudem habe sich Covid-19 die Wirtschaftskraft, etwa durch Pandemie-bedingte Kurzarbeit, geschwächt. Das wiederum wirkt sich auf die Kaufkraft aus, respektive auch auf den Mietpreis, den Menschen sich leisten können.

Doch was hat das mit dem Lumdatal und dem Busecker Tal zu tun? Eine ganze Menge, denn selbstverständlich wirken sich all diese Aspekte auch auf diese eher ländlich geprägten Kommunen aus. Auch vor dem Hintergrund, dass hier viele Menschen zwar leben, aber nicht unbedingt arbeiten. Zahlreiche Pendler fahren tagtäglich etwa nach Gießen oder darüber hinaus zu ihren Arbeitsplatz.

Bevölkerungszahlen

Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen (2016 bis 2019) zeigt für die Nordkreiskommunen ein unterschiedliches Bild: Allendorf (-2 Prozent), Buseck (+1), Lollar (+0,9), Rabenau (-1,6), Reiskirchen (-0,4) und Staufenberg (+1,8). Der "natürliche negative Saldo" - mehr Sterbefälle als Geburten - wird laut Brune zumeist durch "Wanderung" ausgeglichen. Von der Altersstruktur her zeigt sich, dass im Landkreis Gießen, wiederum ohne die Stadt Gießen, die Gruppe der 40 bis unter 65-Jährigen am stärksten vertreten ist. Der Rest verteilt sich auf die unter 18-Jährigen mit 16 Prozent, 18- bis 27 Jahre (zehn), 27- bis unter 40 (17) und ab 65 (21 Prozent). Eines fällt dabei ins Auge: Lollar weist hier eine jüngere Altersstruktur auf (18 Prozent unter 18-Jährige) als Rabenau (23 Prozent ab 65 Jahre). Was den Wohnungsbestand anbelangt, so befinden sich im Landkreis (ohne Stadt) 68 Prozent der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Klassische Mehrfamilienhäuser findet man folglich auf dem Land eher selten. Dem gegenüber steht indes ein verstärkter Bedarf an kleineren, preisgünstigen Wohnungen.

Im sozialen Wohnungsbau spricht man von Bedarfsgemeinschaften, also Mietern, die ein Recht auf Unterstützung durch den Staat haben. Eine sogenannte Bedarfsgemeinschaft kann aus einer oder aus mehreren Personen bestehen. Mindestens ein Mitglied einer Bedarfsgemeinschaft muss erwerbsfähig und leistungsberechtigt im Sinne des Sozialgesetzbuches sein. 2019 zählte man im Kreis Gießen 5230 solcher Bedarfsgemeinschaften. Corona-bedingt sei ein Anstieg für 2020/2021 zu erwarten, so Brune. 2020 gab es etwa 1170 geförderte Wohnungen im Kreis. Diese Zahl, so die Expertin, werde sich bis 2040 auf rund 760 verringern. Den größten Teil dieser Bedarfsgemeinschaften machten die Einpersonenhaushalte aus, die Zahl liegt bei 55 Prozent.

Beim Bedarf an kleinen, preisgünstigen Wohnungen weist Allendorf eine ausgeglichene Bilanz aus, in Buseck, Rabenau und Staufenberg dagegen zeigt sich ein jährliches Defizit von zehn dieser kleinen, günstigen Wohnungen, in Lollar und Reiskirchen ein jährliches Defizit von 20. "Größere Wohnungen sind ausreichend vorhanden, aber es gibt Konkurrenzsituationen", so Brune. Während es im Kreis Gießen rund 2500 barrierereduzierte Wohungen gibt, verzeichnet man 8900 Haushalte, in denen eine Person mit Mobiliätseinschränkungen lebt. Hier tut sich eine Versorgungslücke von 6400 Wohnungen auf, doch zeige sich indes keine so starke aktive Nachfrage. Trotzdem: Die demografische Entwicklung werde den Bedarf an barrierreduzierten Wohnungen erhöhen. Hier sieht Brune die Anpassung von bestehenden Wohnungen als relevanter an als Neubauten. Bei der Prognose für die "wohungsmarktrelevante Bevölkerung" zeigt das fortgeschriebene Konzept für Allendorf und Rabenau einen kontinuierlichen Rückgang, für Staufenberg einen stetigen Anstieg. Buseck, Lollar und Reiskirchen weisen zunächst einen Anstieg, dann aber Rückgänge auf.

Zuwachs

In allen Kommunen sei ein Zuwachs an älteren Menschen zu verzeichnen, damit änderten sich auch die Bedarfe. Lena Brune riet abschließend, den Wohnungsmarkt stetig im Auge zu behalten, im Dialog mit den Wohnungsmarktakteuren (zum Beispiel Wohnbaugenossenschaften) zu stehen und eine gemeinsame Strategie für die Siedlungs- und Wohnflächenentwicklung aufzustellen. Neben der Entwicklung von Neubaugebieten solle das Augenmerk auf Nachverdichtungspotenziale in den Ortskernen gelegt werden. Bei Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf solle man für Eigentümer Beratungen anbieten und auf Förderprogramme hinweisen. Wichtig sei auch, die Schnittmenge preisgünstig und barrierearm und somit die Schaffung von preisgünstigen, seniorengerechten Wohnungen im Blick zu behalten. Auch über die Idee eines Bündnisses für Wohnen könne man nachdenken.

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