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»Dann wird Gießen unbewohnbar«

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Von: Ingo Berghöfer

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25 Jahre an der Spitze des Mietervereins Gießen: Stefan Kaisers blickt zurück. Foto: Schäfer © Schäfer

Nach 26 Jahren an der Spitze des Mietervereins Gießen rückt Stefan Kaisers ins zweite Glied zurück. In seiner Bilanz geht der 69-Jäährige hart mit der städtischen Wohnbaupolitik ins Gericht.

Gießen . Streit zwischen Mietern und Vermietern ist kein neues Phänomen. In Ludwig Tiecks Novelle »Des Lebens Überfluss« kommt ein frisch verheiratetes, jedoch bettelarmes Ehepaar in einer ärmlichen Dachwohnung unter. Und weil im Jahr 1837 die Winter noch eiskalt waren, verfeuern die beiden in ihrer Not und weil der Hauseigentümer gerade zur Kur weilt, die Holztreppe zu ihrem Stockwerk. Es kommt, wie es kommen muss: Der Vermieter kehrt zurück und zeigt die beiden wegen unerlaubten »Treppenverbrauches« an. Dass Tiecks Novelle einer der Lieblingserzählungen von Stefan Kaisers, dem langjährigen Vorsitzenden des Mietervereins Gießen, ist, hat aber weniger mit dem Thema als seiner Liebe zur deutschen Romantik zu tun. Nach einem Vierteljahrhundert an der Spitze des Mietervereins tritt der 69-Jährige jetzt ins zweite Glied zurück, auch wenn er dem Mieterverein erhalten bleibt und die Pressearbeit übernimmt.

In Bergneustadt geboren und im Rheinland aufgewachsen, besuchte Kaisers nach seiner Ausbildung zum Fotografen zunächst die Kölner Fachhochschule für Foto- und Ingenieurswesen und absolvierte dann später in Darmstadt ein Aufbaustudium zum Berufsschullehrer. Nach dem Referendariat in Bielefeld wechselte er an die Max-Weber-Schule, die damals einen Lehrer und Fotografen suchte. »Das passte genau in mein Jobprofil«, erinnert er sich. Und so kam Kaisers 1980 nicht nur an die Lahn, sondern recht schnell und aus eigener Betroffenheit zum Mieterverein.

Auch damals sei es schon nicht einfach gewesen, für sich und seine künftige Frau, die bereits Justizbeamtin war und sich nach Gießen hatte versetzen lassen, eine Wohnung zu finden. »Der liebe Vermieter« habe sich nämlich über mehrere Monate hinweg geweigert, Kaisers einen Mietvertrag vorzulegen, obwohl er bereits Miete zahlte. Als der Vertrag schließlich in seinem Briefkasten landete, enthielt der einige eigentlich unzulässige Klauseln, doch durch die Zahlung der Miete habe er diesen bereits auch ohne seine Unterschrift anerkannt, lernte er bei seinem Besuch im Mieterverein.

Verlorener Sachverstand

Aus Schaden wird man klug und Kaisers blieb im Mieterverein, um anderen Menschen das Lehrgeld zu ersparen, das er gezahlt hatte. Bereits ein Jahr später und »bevor ich mich versah«, war Kaisers in den Beirat des Mietervereins gewählt worden. »Das ist wie beim Elternbeirat in der Schule«, meint er: »Wenn Sie einmal mit der Wimper zucken, sind Sie schon Elternbeiratsvorsitzender.«

Nach dem Tod seines langjährigen Vorgängers wurde Kaisers am 2. März 1996 Vorsitzender des Mietervereins und blieb das 26 Jahre lang. Eigentlich hatte er schon früher aufhören wollen, doch dann kam Corona, und die Jahreshauptversammlungen fielen aus und so machte er noch ein bisschen weiter.

War der Wohnungsmarkt in Gießen immer schon ein schwieriger, habe sich die Lage für Mieter nach der Jahrtausendwende erst langsam, dann aber immer deutlicher verschärft, bilanziert Kaisers.

Weil Gießen damals hochverschuldet gewesen sei und sich unter den Rettungsschirm des Landes habe retten müssen, sei das städtische Wohnungsamt von Bürgermeister Heinz-Peter Haumann abgeschafft worden. »Dabei ist viel Sachverstand verloren gegangen, und diese fatale Entscheidung hat die Politik bis heute nicht vollständig korrigiert«, bedauert Kaisers.

Angesichts der demografischen Entwicklung habe man geglaubt, dass Deutschland »zu Ende gebaut« sei und sich der Wohnungsmarkt entspannt. Hinzu gekommen sei ein neoliberaler Zeitgeist, der die Privatisierung von Wohnungen als Lösung für Haushaltsprobleme aller Art propagiert habe. Auch in Gießen seien in der Klinikstraße und in der Frankfurter Straße ehemalige Eisenbahnerwohnungen verkauft worden, erinnert er sich. Zum Glück habe sich aber die Kommunalpolitik dagegen entschieden, den eigenen Wohnungsbestand zu versilbern. Die Wohnbau Gießen GmbH sei als Steuerungsinstrument immer in kommunaler Hand geblieben.

Ein Datum markiert für ihn besonders die »lange Ignoranz« der Gießener Politik gegenüber Prozessen, die nicht über Nacht zum Problem geworden seien. »Am 2. November 2011 gab es eine Anhörung, zu der die Wohnungsverbände und -anbieter in Gießen von der Kommunalverwaltung ins Rathaus eingeladen wurden. Alle Anbieter haben bereits damals auf das Wachstum der Stadtbevölkerung und deutliche Verengungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt hingewiesen. Aber auch in den Folgejahren hat sich praktisch nichts getan.« Unter der Hand habe er immer wieder von Stadtverordneten gehört, dass man nicht nur Transferleistungsbezieher in der Stadt haben wolle, sondern auch Nettosteuerzahler. Noch 2014 habe Oberbürgermeisterin Dietlind Grabe-Bolz öffentlich erklärt, dass der Wohnungsmarkt in Gießen ausgeglichen sei. »Woher sie die Daten für diese kecke Behauptung genommen hat, ist mir bis heute schleierhaft«, meint Kaisers kopfschüttelnd. Immerhin sei im selben Jahr aber auch als erster sinnvoller Schritt ein Wohnungsförderungskonzept erstellt worden. Dennoch habe 2015 der Bauverein seine Wohnungen an die Zinshaus AG abgestoßen. Das sei mit 1600 bis 1700 Wohnungen der zweitgrößte Bestand in Gießen gleich nach der Wohnbau gewesen.

2016 sei dann das Wohnraumversorgungskonzept veröffentlicht worden, in dem der Stadt ein erheblicher Mangel an Sozialwohnungen bescheinigt worden ist. »Zwischen den 50er und 70er Jahren sind in keiner hessischen Stadt so viele Sozialwohnungen gebaut worden wie in Gießen«, betont Kaisers. »Da muss es ja offensichtlich auch einen Bedarf gegeben haben.« Der sei noch immer da. Bis 2030 benötige Gießen laut dem Wohnraumkonzept 1500 neue Sozialwohnungen, weil die alten sukzessive aus der Sozialbindung fallen würden. Und dieses Konzept sei noch vor dem Flüchtlingsstrom von 2015 erstellt worden.

2018 kam Gießen wieder in die Landesförderung für sozialen Wohnungsbau. Erst damit gab es Landesmittel, ohne die eine Kommune wie Gießen gar keine Sozialwohnungen bauen könne. »Das hätte man schon viel früher tun müssen«, klagt Kaisers. »Das haben sowohl Haumann als auch Grabe-Bolz in ihren ersten Amtsjahren verschlafen.«

Erst 2018 habe man wieder 18 eigene neue Sozialwohnungen an der Margaretenhütte konzipiert, weil der private Wohnungsbau diesen Bedarf nicht abdeckte. Bis zur Fertigstellung der ersten dieser Wohnungen seien dann weitere zwei bis drei Jahre vergangen.

Überlastete Wohnbau

Die Stadt habe jetzt zwar den Bau von 400 Sozialwohnungen beschlossen, allein es habe sich kein privater Investor an dem Projekt, wie ursprünglich erhofft, beteiligt. »Es will keiner Sozialwohnungen bauen. Dem Investor ist die Rendite da einfach zu gering. Damit ist diese Aufgabe und Belastung an der Wohnbau hängen geblieben, was dieser erhebliche Schwierigkeiten bereitet, weil sie ja auch noch den Bestand modernisieren muss«, konstatiert der langjährige Sachwalter der Mieterinteressen. Jede zweite Sozialwohnung in Gießen habe Sanierungsbedarf.

Zwar müssten heute bei jedem Wohnungsbauprojekt ab einer Größe von 50 Wohnungen 30 Prozent Sozialwohnungen gebaut werden, räumt Kaisers ein, aber nur 20 Prozent seien im eigentlichen Sinne Sozialwohnungen. Die anderen würden lediglich zu einem reduzierten Preis angeboten. Eine Mietreduzierung sei in Gießen indes gar nicht umzusetzen, weil es in der Stadt gar keinen Mietspiegel gebe.

Würde Gießen ein Mietspiegel helfen, um Mieten kalkulierbar zu halten und deren ungehemmten Anstieg zu bremsen? Die Frage sei nicht leicht zu beantworten, meint Kaisers. »Erst einmal kostet ein Mietspiegel eine Stange Geld.« Für Gießen schätzt Kaisers die Kosten für dessen Erstellung auf 200 000 Euro. Zudem müsse er periodisch aktualisiert werden. Ein Mietspiegel habe zudem auch eine gewisse Erhöhungsdynamik. Seine Einführung sei in der Regel immer mit einem Mietschub verbunden. Die Zukunft des Gießener Wohnungsmarktes sieht Kaisers ohnehin eher düster. »Wohnen ist ein zentrales Gut, ohne das man gar nicht existieren kann. Von den rund 40 000 Wohnungen in Gießen sind aber nur 10 000 Wohnungen in den Händen von Besitzern, die nicht nur auf die Rendite schauen.«

Bereits heute liege die Mietbelastung für viele Mieter bei über 30 Prozent ihres Einkommens und damit über der Schwelle, ab der eine Miete eigentlich nicht mehr sozialverträglich sei. Dazu kämen jetzt auch noch die explodierenden Nebenkosten als eine zweite Miete.

War diese Entwicklung nicht unvermeidlich? Kaisers schüttelt energisch den Kopf. Eine große Chance sei bei der Umgestaltung der Konversionsflächen verpasst worden, als die Stadt privaten Investoren den »roten Teppich« ausgerollt und sich selbst aller Gestaltungsmöglichkeiten beraubt habe. Man hätte die ehemaligen Militärflächen auch kommunal entwickeln können, »aber dazu fehlt im Rathaus das Personal«.

Auch bei den Altbauten nehme der Druck auf die Mieter zu. In jüngster Zeit würden private Investoren verstärkt Häuser aus der Gründerzeit kaufen, die stark heruntergekommen seien. Anschließend würden deren Bewohner »mit allen gängigen Instrumenten« entmietet, weil die in der Regel die neuen Mieten nach der Sanierung nicht mehr zahlen könnten. Gerne würden dann große Mietwohnungen in »Wohngemeinschaften« umgewandelt, in der jeder Mieter nur ein winziges eigenes Zimmer habe. 500 Euro für zehn Quadratmetern würden in Gießen für solche »Appartements« bereits gezahlt. »Jeder Häftling beim Land Hessen hat Anspruch auf eine Zelle von zwölf Quadratmeter. In Gießen werden Zimmer vermietet, die sind kleiner.«

Häufiger geworden seien auch vorgeschobene Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Soviel Eigenbedarf könne es in einer Stadt wie Gießen gar nicht geben, wie sie angezeigt würden. »Wir empfehlen den Mietern immer: Schauen Sie mal, wer dort wirklich einzieht. Doch dass machen leider nur wenige. Wenn der Mieter seine Wohnung verlassen hat, dann hat er meist resigniert und will auch keine Nachhutgefechte führen. Dabei kann das durchaus lohnend sein«, sagt der Experte. Ein Mieter, der nachweisen könne, dass eine Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei, habe nicht nur Anspruch auf seine Umzugskosten, sondern für eine gewisse Zeit auch auf die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete.

Über Wohnungssuchenden braue sich derzeit der »perfekte Sturm« zusammen, warnt Kaisers. Angefangen bei den enormen Steigerungen der Heizkosten über den Rückgang im Wohnungsbau bei gleichzeitig steigender Bevölkerung.

Warum wird denn dann nicht mehr gebaut? »Ja wie denn?, fragt Kaisers zurück, »Handwerker sind voll ausgelastet, Baumaterial wird teurer oder fehlt ganz und die Zinsen fürs Baugeld steigen«.

Ein ganz gravierender Punkt sei zudem die Steigerung der Grundstückskosten. Wenn es denn überhaupt noch innerstädtischen Baugrund gebe, sei der so teuer, dass darauf gar keine Sozialwohnungen gebaut werden könnten.

Wenn Stadträtin Gerda Weigel-Greilich immer noch von Innenverdichtung spreche, müsse man ihr widersprechen. »Die Grenze der Innenverdichtung ist in Gießen meines Erachtens erreicht«, ist Kaisers überzeugt.

In den vergangenen zehn Jahren sind laut Weigel-Greilich zwar 3700 neue Wohnungen gebaut worden. Gießens Bevölkerung sei in dieser Zeit aber von 80 000 auf 90 000 angestiegen. »10 000 Einwohner sind grob gerechnet 5000 Haushalte. Da sieht man bereits die Diskrepanz. Und das, was da gebaut wurde, ist in der Regel relativ hochpreisig.«

Keine Großstadt

In Gießen werde immer noch der Traum von der Großstadt mit 100 000 Einwohnern geträumt, die dem Landkreis endgültig den Rücken zukehren könne, kritisiert Kaisers. Doch weitere 5000 Wohnungen könne man durch Verdichtung der Innenstadt nie erreichen, denn »dann wird Gießen schlichtweg unbewohnbar«, weil Grünflächen und Belüftungsschneisen verschwinden müssten. Und in den Außenbereichen habe Gießen auch nicht genug Flächen, um neue Stadtteile zu etablieren, dafür seien die Stadtgrenzen zu eng gezogen.

Verschärft werde das Problem durch die Umlandgemeinden im Gießener Speckgürtel, denen es finanziell oft besser gehe als Gießen, die aber ihre wohnungspolitische Verantwortung nicht wahrgenommen hätten, weil sie keine Sozialwohnungen gebaut hätten, obwohl sie noch Baugrund haben.

Obwohl dort noch Flächen seien, um den Wohndruck von Gießen zu nehmen, sieht Kaisers darin kein Allheilmittel. Bereits jetzt würden die Außenbereiche der Nachbarkommunen »gnadenlos zersiedelt«, während die alten Ortskerne zerfallen.

Man sieht, für Stefan Kaisers bleiben auch im Unruhestand noch genügend Aufregerthemen. Dem bekannt fleißigen Leserbriefschreiber dürften sie wohl nicht ausgehen. Und vielleicht wird am Ende ja doch etwas besser und vielleicht sogar »alles wirklich gut«, wie in Ludwig Tiecks eingangs erwähnter Novelle, in der das arme Paar durch einen unverhofften Geldsegen nicht mehr länger von Luft und Liebe leben muss und auch dem Vermieter eine neue und schönere Treppe bauen lässt.

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